广东明确鼓励宅基地发展农家乐、民宿、乡村旅游

2月24日，广东省自然资源厅网站公布了《关于保障农村一二三产业融合发展用地促进乡村振兴的指导意见》（下称《意见》）。《意见》提出，要保障农村一二三产业融合发展合理用地需求，为农村产业发展壮大留出用地空间，推动农村一二三产业融合发展，全面实现乡村振兴。值得注意的是，《意见》明确，要大力盘活农村存量建设用地，鼓励宅基地发展农家乐、民宿、乡村旅游、农产品初加工、电子商务等农村产业。

建立一二三产业融合发展重点项目库

农村一二三产业融合发展项目是指以农业（含林业，下同）为依托，通过高新技术对农业产业的渗透、三次产业间的联动与延伸、体制机制的创新等多种方式，将资金、技术、人力及其他资源进行跨产业集约化配置，将农业生产、加工、销售、休闲农业及其他服务业有机整合，形成较为完整的产业链条，实现农村一二三产业协同发展的项目。

《意见》提出，广东省农业农村厅应会同省自然资源厅、省发展改革委、省林业局在每年度第一季度末确定本年度农村一二三产业融合发展重点项目，建立重点项目库。

在此背景下，《意见》明确，以第三次全国国土调查成果为基础，各地要加快编制县、镇级国土空间规划，安排不少于10%的新增建设用地规模，重点保障乡村产业发展用地，优先用于重点项目库中的农村一二三产业融合发展项目。

探索规划“留白”机制，镇级国土空间规划和村庄规划可预留不超过5%的建设用地机动规模，优先用于保障难以确定选址的农村一二三产业融合发展项目建设。国土空间规划批准实施前的过渡期，纳入重点项目库的农村一二三产业融合发展项目，不符合土地利用总体规划的，可以按照规定申请修改规划或通过优化提升村庄规划来解决。

对利用“三旧”地块建设农村一二三产业融合发展项目的，省将按照“三旧”改造政策标准予以用地指标奖励，所获奖励指标优先用于保障农村一二三产业融合发展项目用地需求。

解决民宿配套停车场、公厕等用地问题

乡村中的公厕、停车场如何解决？对此，《意见》提出，不涉及占用耕地及永久基本农田、不直接固化地面、不改变土地用途的生态景观、栈道、观景平台，以及零星分散面积不超过200平方米的公共厕所和停车场等农村一二三产业融合发展项目配套的基础设施和公共服务设施用地，可由项目开发主体与土地权利人签订土地使用合同，明确种植、养殖、管护、修复和经营等关系，按原地类管理。

同时，《意见》还明确要降低用地成本，属省确定的优先发展产业且用地集约的工业项目，以及农林牧渔业产品初加工项目，出让底价可按不低于所在地土地等别相对应全国工业用地出让最低价标准的70%，且不低于实际各项成本费用之和确定。采取弹性年期出让（租赁）方式供应的，可按照出让（租赁）年期与可出让最高年期的比值确定年期修正系数，确定出让（租赁）底价，其中租赁期限不得超过20年。

鼓励宅基地发展农家乐、民宿、乡村旅游

大力盘活农村存量建设用地也是农村一二三产业融合发展的一大重点。《意见》指出，按照自愿、有偿的原则，可依据国土空间规划，有序开展废弃宅基地、闲置公益设施用地等存量建设用地的综合整治。

在鼓励使用集体建设用地方面，农村集体经济组织兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权作价入股、联营等形式共同举办企业的，可根据《土地管理法》第六十条规定使用国土空间规划确定的建设用地。单位或者个人也可通过集体经营性建设用地入市的渠道，按土地管理法律法规的规定，以出让、出租等方式使用集体建设用地。

此外，值得注意的是，《意见》明确鼓励宅基地复合利用。对依法登记的宅基地和地上房屋，允许在不改变土地用途的情况下，鼓励通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，发展农家乐、民宿、乡村旅游、农产品初加工、电子商务等农村产业。

需对宅基地上原有建筑物、构筑物进行翻新、装修、改造的，应符合建设、消防等安全要求，不得突破省定宅基地面积标准，容积率、建筑高度、层数、风貌等符合当地国土空间规划要求，并依法依规办理规划、报建等手续。对于原规划许可手续齐全、不增加建筑面积、总高度、层数以及不涉及修改外立面、不降低建筑结构安全等级和不改变使用性质的原有建筑改造项目，无需办理建设工程规划许可手续。